Сколько берёт риелтор за покупку квартиры и кто ему платит

Сколько берёт риелтор за покупку квартиры - вопрос, который задают последним и почти шёпотом. В объявлениях то же слово пишут через «э», риэлтор, разницы никакой. Причина понятная: агентства о своём вознаграждении пишут неохотно, а если пишут, то в диапазоне «от одного до десяти процентов», который не отвечает ни на что.

Мы занимаемся премиальной недвижимостью Москвы и считаем, что разговор о деньгах должен идти первым. Поэтому здесь - вся арифметика со стороны покупателя: где комиссию платите вы, где её платит застройщик, сколько это в рублях и в каких пунктах договора спрятаны деньги, о которых вы не договаривались.

Если удобнее короткими заметками - мы ведём Telegram-канал.

Кто платит комиссию: на новостройке и на вторичном рынке?

Это главная развилка, и от неё зависит вся дальнейшая арифметика. В большинстве материалов о комиссии её не проводят вовсе, отсюда и путаница.

«Главное отличие новостроек - покупатель чаще всего не платит комиссию напрямую. Вознаграждение агенту выплачивает застройщик»

Отраслевое издание «Всеостройке.рф», 26 января 2026

Нас за подбор новостройки тоже вознаграждает застройщик, поэтому сам подбор клиент не оплачивает. Отдельно уточняйте сопровождение сделки: часть агентств берёт за него доплату, и об этом честнее спросить заранее. Мы говорим об этом прямо, а не прячем в примечание: что входит в сопровождение сделки, написано отдельной строкой, а лоты, с которыми мы работаем, собраны в разделе «Объекты».

Сколько это в процентах и в рублях по Москве?

Здесь важны две вещи. Первая: два независимых источника с разницей в полтора года называют одинаковые абсолютные суммы по Москве - это самая надёжная цифра во всей подборке. Вторая: она посчитана по массовому сегменту и к лотам за сто с лишним миллионов отношения не имеет.

Почему в премиальном сегменте процент ниже, а сумма больше?

По данным Pampadu на апрель 2026 года, на премиальных новостройках агентская ставка составляет около 1%, тогда как на массовых 2-3%. Логика простая: один процент от 150 млн рублей больше, чем три процента от 15 млн.

Посчитаем на квартире за 120 млн рублей:

Разница между одним и тремя процентами на таком чеке - 2,4 млн рублей. Поэтому в нашем сегменте ставка не берётся из прайса, а обсуждается отдельно по конкретной задаче, и покупателю стоит знать, от чего он отталкивается.

Честно про границы этой цифры: публичной статистики комиссий по премиальной вторичке Москвы не существует. Размер вознаграждения фиксируется в договоре и относится к коммерческой тайне сторон, поэтому в открытом доступе его не найти ни у нас, ни у коллег. Всё, что вы встретите в интернете под видом «средней комиссии в элитке», - чьи-то отдельные наблюдения без замера.

Правда ли, что через агента новостройка стоит столько же?

Устроено это так. Агент приводит застройщику покупателя, который уже определился с бюджетом и районом, и обходится застройщику дешевле, чем содержание собственного отдела продаж нужного размера. Расходы на агентов заложены в смету проекта наравне с рекламой и распределены по всем лотам, поэтому у застройщика действует единый прайс-лист.

Проверить это можно за один звонок, и мы советуем его сделать. Позвоните в отдел продаж застройщика напрямую и спросите цену конкретного лота с конкретной планировкой и этажом. Затем сравните с той, что называет агент. Цифры обязаны совпасть. Если агент называет цену выше - это разговор, который стоит прекратить.

Бесплатно для вас не означает бескорыстно

Ставки застройщиков различаются, и по разным объектам агент зарабатывает по-разному. Отсюда перекос: показать сначала то, где платят больше. Об этом открыто пишут отраслевые издания, и мы считаем правильным сказать вслух то же самое, хотя нам это и невыгодно.

Защита у покупателя простая и работает всегда:

1. Просите показать объекты нескольких застройщиков, минимум трёх.
2. Спрашивайте прямо, различается ли вознаграждение агента по показанным объектам.
3. Требуйте объяснить выбор параметрами лота, без общих слов про «лучший вариант на рынке».
4. Сверяйте предложенное с тем, что вы сами нашли в открытых источниках.

Агент, который отвечает на эти вопросы без раздражения, скорее всего ничего не прячет. Агент, который уходит от них, уже ответил.

За что вы платите

• подбор и сравнение вариантов, включая лоты, которых нет в открытой продаже;
• организация просмотров и переговоры о цене с собственником;
• юридическая проверка объекта и продавцов, подготовка заключения;
• работа с банком, если сделка ипотечная;
• подготовка договора, организация расчётов, контроль поступления денег;
• регистрация перехода права и передача объекта по акту.

Отсюда и ширина вилки. Сделка со свободной продажей и одним собственником и сделка с альтернативой, наследством и несколькими зарегистрированными людьми - это принципиально разный объём работы, разный срок и разный риск.

За что риелтор не отвечает?

Юристы, разбиравшие типовые договоры агентств, приводят из них дословные формулировки:

«Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью»

Дарья Головко, юрист. Разбор типовых договоров агентств недвижимости, Т-Ж, 3 июля 2023

Смысл в том, что юридическая проверка - это заключение по документам, доступным на момент проверки. Это не обещание, что через два года не появится наследник или кредитор. Риск оспаривания закрывается другими инструментами: составом расчётов, титульным страхованием, поведением покупателя на сделке. Как это устроено, разобрано отдельно в материале о том, что проверить перед покупкой квартиры, чтобы её не забрали в суде.

Мы считаем, что честнее сказать это до денег, чем после.

Кто вообще имеет право называть себя риелтором?

Разберём по документам, потому что здесь много неточностей.

1. Лицензирование риелторской деятельности регулировалось постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 № 1407. Оно утратило силу.
2. Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» не включил риелторскую деятельность в перечень лицензируемых. Пункт 2 статьи 18 этого закона гласил: «Лицензирование видов деятельности, не указанных в пункте 1 статьи 17 настоящего Федерального закона, прекращается со дня вступления в силу настоящего Федерального закона». Закон вступил в силу в феврале 2002 года. Сам 128-ФЗ впоследствии тоже утратил силу, его заменил Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ, и риелторской деятельности в перечне лицензируемых нет и там.
3. Отдельного закона о риелторской деятельности в России нет. Попытки идут больше двадцати лет, и последняя инициатива тоже пока не стала законом.

«До конца созыва планируем внести законопроект о риелторской деятельности»

Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству. Интерфакс, 26 января 2026

На 5 августа 2026 года законопроект в Госдуму не внесён, обсуждается концепция. Практический вывод для покупателя: ни лицензия, ни членство в объединении не проверяются государством, потому что их попросту не требуется. Смотреть надо на договор и на опыт конкретной компании: с какого года работает, кто ведёт сделки, что о ней пишут клиенты.

Что должно быть в договоре и как из него выйти?

Статья 782 Гражданского кодекса действует и звучит так:

«Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов»

Пункт 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации

Это означает, что вы можете прекратить отношения, оплатив фактически понесённые расходы. Всю комиссию целиком платить вы не обязаны. Любой пункт, который превращает ваш отказ в штраф размером в полное вознаграждение, противоречит этой норме и является предметом спора.

В договоре стоит проверить пять вещей: что именно считается выполненной услугой, в какой момент возникает обязанность платить, чем подтверждается объём работ, что происходит при отказе каждой из сторон, и кто платит, если сделка не состоялась по вине третьих лиц.

Шесть ловушек, из-за которых вы заплатите дважды

1. Оплата в день подписания договора. Формулировка «сумма вознаграждения выплачивается в день подписания договора» означает деньги вперёд, до всякой работы. Полная предоплата - красный флаг.
2. Комиссия независимо от того, кто нашёл объект. Пункт, по которому вы платите, даже если квартиру нашли сами.
3. Бумага «за просмотр». Вместе с актом осмотра могут дать на подпись договор на услуги. Подписывайте только то, что прочитали целиком.
4. Двойная комиссия. Агент получает и от продавца, и от покупателя, оставляя себе разницу в цене или полученную скидку.
5. Юридическое сопровождение отдельной строкой. Стоимость всплывает перед самой сделкой, когда отказаться уже трудно.
6. Отсутствие результата как условие. Формулировки про «недостижение цели», снимающие с агентства ответственность за исход.

По разбору Т-Ж, покупатели через суд платили за подписанные не глядя бумаги суммы от 78 до 90 тысяч рублей плюс неустойку и госпошлину. Речь о массовом сегменте, но механика от бюджета не зависит.

Уменьшит ли комиссия ваш налог?

Позиция Минфина России состоит в том, что оплата услуг риелтора не относится к расходам, связанным с приобретением и продажей квартиры, и уменьшить на неё налоговую базу нельзя.

Для покупателя это важно на будущее: когда вы соберётесь продавать этот объект, комиссию, заплаченную при покупке, в расходы поставить не получится. На чеке 120 млн рублей комиссия в 3% - это 3,6 млн, которые проходят мимо любой налоговой льготы. Планируя бюджет сделки, считайте её отдельными деньгами поверх цены квартиры.

Отдельно про деньги сделки: если рассматриваете рассрочку от застройщика, её стоимость считается по своей формуле, и она к комиссии отношения не имеет. Разбор с примером - в материале про беспроцентную рассрочку от застройщика.

Какие семь вопросов задать до подписания?

1. Кто по этой сделке заказчик услуги и кто платит вознаграждение?
2. Какова сумма вознаграждения в рублях?
3. В какой момент возникает обязанность заплатить?
4. Что входит в услугу и что в неё не входит?
5. Различается ли ваше вознаграждение по объектам, которые вы мне показываете?
6. Что произойдёт, если я откажусь от договора на середине?
7. Что произойдёт, если сделка не состоится по вине продавца?

Пятый вопрос - самый неудобный и самый показательный. Компания, которая отвечает на него спокойно и конкретно, скорее всего работает на вас. Наши ответы на все семь мы даём до договора, а сроки и состав работ по каждой задаче стоят в разделе «Покупка».